Постановление Правительства РИ от 20.11.2004 N 270 "Об УТВЕРЖДЕНИИ РЕЗУЛЬТАТОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ САДОВОДЧЕСКИХ, ОГОРОДНИЧЕСКИХ и ДАЧНЫХ ОБЪЕДИНЕНИЙ в РЕСПУБЛИКЕ ИНГУШЕТИЯ"

Архив



ПРАВИТЕЛЬСТВО РЕСПУБЛИКИ ИНГУШЕТИЯ



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 20 ноября 2004 г. N 270



ОБ УТВЕРЖДЕНИИ РЕЗУЛЬТАТОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ

ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ САДОВОДЧЕСКИХ, ОГРОДНИЧЕСКИХ и ДАЧНЫХ

ОБЪЕДИНЕНИЙ в РЕСПУБЛИКЕ ИНГУШЕТИЯ



В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года N 945 "О государственной кадастровой оценке земель" Правительство Республики Ингушетия постановляет:

Утвердить прилагаемые результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений в Республике Ингушетия согласно приложению.



Председатель Правительства

Республики Ингушетия

Т. Могушков











ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА РОССИИ

ФИЛИАЛ ФГУП "ФЕДЕРАЛЬНЫЙ КАДАСТРОВЫЙ ЦЕНТР "ЗЕМЛЯ"

СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ РЕГИОНАЛЬНЫЙ КАДАСТРОВЫЙ ЦЕНТР "ЗЕМЛЯ"



УТВЕРЖДАЮ:
Руководитель Комзема по РИ
____________Б.М. Хашагульгов
"____"____________2003 г.


ОТЧЕТ

по государственной кадастровой оценке земель

садоводческих, огороднических и дачных объединений

на территории Республики Ингушетия

(заключительный)



     Директор Филиала ФГУП
     ФКЦ "Земля" СК РКЦ "Земля"
     Кандидат экономических наук                               В.А. Башоров


г. Назрань, 2003 г.



ОГЛАВЛЕНИЕ


1. Состав исполнителей                                                 3
2. Реферат                                                             4
3. Нормативная документация по организации работы                      6
4. Сбор и анализ исходной информации                                   7
5. Общие положения о кадастровой оценке земель
   садоводческих, огороднических и дачных объединений                 10
5.1. Общие сведения оценки                                            10
5.2. Описание объекта оценки                                          15
5.2.1. Сведения об объекте оценки                                     15
5.2.2. Анализ рынка загородной недвижимости                           15
5.3. Анализ наиболее эффективного использования                       17
5.4. Подходы к оценке рыночной стоимости и анализ
     их применимости для оценки настоящих объектов оценки             18
5.4.1. Сравнительный подход                                           18
5.4.2. Доходный подход                                                19
5.4.3. Затратный подход                                               21
5.4.4. Применимость описанных методов оценки
       для целей настоящей оценки                                     21
6. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости
   затратным подходом                                                 23
6.1. Определение стоимости издержек, связанных
     с формированием садового участка                                 23
6.2. Определение стоимости права собственности
     на садовый участок                                               23
6.3. Стоимость улучшений                                              24
6.4. Итоговое заключение по оценке Затратным подходом                 25
6.5. Определение кадастровой стоимости земель
     садоводческих, огороднических и дачных объединений               26
     Приложение 1. Схема расположения садоводческого товарищества     28


1. Состав исполнителей



Работы по Государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Республики Ингушетия проводились специалистами Филиала ФГУП "Федеральный кадастровый центр "Земля", Северо-Кавказский региональный кадастровый центр "Земля". Свидетельство о государственной кадастровой регистрации N 2006 от 28 февраля 2002 г.

В работах по Государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединениий Республики Ингушетия участвовали:



1. Цораев Мухарби        Заместитель директора  ОЦП N 0046 2001 г.
   Абдулович
2. Стародубцева Раиса    Начальник Учебно-     ОЦзп N 041-2000НН
   Петровна               методического отдела
3. Лаврентьева Татьяна   Заведующая отделом     Диплом ПП N 093037
   Владимировна          оценки
4. Гергова Мадина        Главный специалист   ОЦеод N 002-2003М
   Борисовна             отдела оценки


3. Реферат



Земля в Российской Федерации как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке. в мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: массовую (для целей налогообложения или иных государственных целей) и единичных объектов земельной собственности (индивидуальную оценку).

Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории.

Индивидуальная или оценка единичных объектов собственности осуществляется в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и методическими рекомендациями, утверждаемыми Министерством имущественных отношений Российской Федерации.

На территории Республики Ингушетия за пределами городской черты земли под дачные объединения не предоставлялись, в связи с этим кадастровая оценка земель проводится по садоводческим и огородническим объединениям.

Отчет по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений составляет 27 листов, 4 таблицы, 1 приложение.

В отчете использовались следующие основные понятия и определения:

Государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений - комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату.

Кадастровая стоимость земельного участка - расчетная величина, отражающая представления о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель - расчетная величина, отражающая кадастровую стоимость единицы площади (1 кв. м.) объекта ГКОЗ СОДО.

Целью кадастровой оценки является определение кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Объектом кадастровой оценки являются земли садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Предметом кадастровой оценки является значение кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.



3. Нормативная документация по организации работы



Основанием для проведения государственной кадастровой оценки земель, садоводческих, огороднических и дачных объединений Республики Ингушетия являются:

Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года N 945 "О государственной кадастровой оценке земель";

Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель";

Распоряжение Правительства Республики Ингушетия от 11 июня 2001 года N 311-р "О создании комиссии по государственной кадастровой оценке земель Республики Ингушетия."

Работа по оценке земель проводилась в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утвержденная приказом Росземкадастра 26 августа 2002 года N П/307.



4. Сбор и анализ исходной информации



Республика Ингушетия - образована Законом Российской Федерации "Об образовании Ингушской Республики в составе Российской Федерации" от 04.06.1992 N 2927-1 и входит в Южный Федеральный округ. Население - 480,1 тысяч человек. Столица - город Магас.

Республика Ингушетия расположена в центральной части Большого Кавказа: с северо-запада она граничит с Республикой Северная Осетия-Алания, на юге с Государством Грузия и на востоке с Чеченской Республикой. Общая ее площадь составляет 362,8 тыс. га или 3,6 тыс. квадратных километров. Наибольшая протяженность с севера на юг 111 км и с запада на восток 52 км. Общая протяженность границ - 449 км.

На территории Республики отчетливо различаются высокогорные и равнинные зоны. Равнинная зона - северная часть Республики - густо населена и хорошо освоена в хозяйственном отношении. Высокогорная зона - южная часть Республики - малочисленна и слабо освоена.

Административно-территориальное деление Республики Ингушетия приведено в таблице 1.

Климат Республики Ингушетия континентальный. Почвы черноземные. Важный природный ресурс - лесные массивы. Ингушетия - аграрно-индустриальная республика. Земли сельскохозяйственного назначения занимают 60% территории, из них половина угодий - пашня. Здесь выращивают зерновые культуры, подсолнечник, овощи, картофель. Разведение крупного рогатого скота молочного и мясомолочного направления, а также овцеводство - традиционные направления сельскохозяйственного производства. Неслучайно, что вторая по значению отрасль промышленности республики - пищевая - базируется на местных сельскохозяйственных ресурсах.

Ингушетия, с ее ограниченными земельными ресурсами, имеет самую высокую плотность населения в стране - до 130 человек на один квадратный километр. в то же время под сельскохозяйственные угодья здесь можно отвести не более 300 тыс. га земли.



Таблица 1.

Административно-территориальное

деление Республики Ингушетия

(по состоянию на январь 2003 г.)



-----T-----------------T----------------T-------------T--------T-----------------¬
¦ N  ¦ Административно-¦ Наименование   ¦ Наименование¦ Тип    ¦ Статус          ¦
¦ п/п¦ территориальные ¦ территориальных¦ районных    ¦ геонима¦                 ¦
¦    ¦ единицы         ¦ единиц         ¦ центров     ¦        ¦                 ¦
+----+-----------------+----------------+-------------+--------+-----------------+
¦ 1  ¦ Город           ¦ Магас          ¦             ¦ Город  ¦ Столица, город  ¦
¦    ¦                 ¦                ¦             ¦        ¦ республиканского¦
¦    ¦                 ¦                ¦             ¦        ¦ подчинения      ¦
+----+-----------------+----------------+-------------+--------+-----------------+
¦ 2  ¦ Район           ¦ Малгобекский   ¦ Малгобек    ¦ Город  ¦ Город районного ¦
¦    ¦                 ¦                ¦             ¦        ¦ подчинения      ¦
+----+-----------------+----------------+-------------+--------+-----------------+
¦ 3  ¦ Район           ¦ Назрановский   ¦ Назрань     ¦ Город  ¦ Город           ¦
¦    ¦                 ¦                ¦             ¦        ¦ республиканского¦
¦    ¦                 ¦                ¦             ¦        ¦ подчинения      ¦
+----+-----------------+----------------+-------------+--------+-----------------+
¦ 4  ¦ Район           ¦ Сунженский     ¦ Орджоникид- ¦ Станица¦ Поселение       ¦
¦    ¦                 ¦                ¦ зевская     ¦        ¦ районного       ¦
¦    ¦                 ¦                ¦             ¦        ¦ подчинения      ¦
+----+-----------------+----------------+-------------+--------+-----------------+
¦ 5  ¦ Район           ¦ Джейрахский    ¦ Джейрах     ¦ Село   ¦ Поселение       ¦
¦    ¦                 ¦                ¦             ¦        ¦ районного       ¦
¦    ¦                 ¦                ¦             ¦        ¦ подчинения      ¦
+----+-----------------+----------------+-------------+--------+-----------------+
¦ 6  ¦ Город           ¦ Карабулак      ¦             ¦ Город  ¦ Город           ¦
¦    ¦                 ¦                ¦             ¦        ¦ республиканского¦
¦    ¦                 ¦                ¦             ¦        ¦ подчинения      ¦
+----+-----------------+----------------+-------------+--------+-----------------+
¦ 7  ¦ Город           ¦ Назрань        ¦             ¦ Город  ¦ Город           ¦
¦    ¦                 ¦                ¦             ¦        ¦ республиканского¦
¦    ¦                 ¦                ¦             ¦        ¦ подчинения      ¦
L----+-----------------+----------------+-------------+--------+------------------


Территория Республики Ингушетия размещается в 3-х природных почвенно-климатических зонах:

степной - с черноземными почвами;

лесостепной - с преобладанием среднемощных черноземов;

горно-луговой - с горно-луговыми почвами.

Среднегодовая сумма осадков около 1000 мм. Много ручьев и речек с неравномерным стоком по временам года. Наиболее крупными являются реки Сунжа, Асса, Армхи и Фортанга.

Водный режим рек характеризуется частыми дождевыми паводками в теплое время года; на реках Асса, Фортанга, в питании которых главная роль принадлежит ледникам и высокогорным снегам, паводки приходятся на волну летнего половодья. На реке Сунжа, лишенной ледникового и высокогорно-снегового питания - летнее половодье отсутствует.

Различия в водном режиме рек внутри каждой из этих основных групп определяются в основном высотным положением их водосборов.

Горная территория Ингушетии почти не освоена. Она представляет собой уникальный природно-исторический памятник, и поэтому на данной территории образован Джейрахско-Ассинский государственный музей-заповедник. в настоящее время в Джейрахском районе проживает менее 10% населения республики.

Высокогорная южная часть территории включает три субширотно простирающиеся, ступенчато понижающиеся с юга на север ветви Главного Кавказского хребта: Боковой, Скалистый и Пастбищный хребты. Высотные отметки в их пределах колеблются от 1500 до 4451 м над уровнем моря. Рельеф гофрированный, крутосклонный, скалистый; растительность и животный мир высокогорной части республики подчинены высотной зональности.

Северная, равнинная и низкогорная части территории включают невысокие, неравномерно заселенные Терский и Сунженский хребты, заросшие буковыми лесами Черные горы. Для сглаженных предгорных хребтов и Черных гор характерен овражно-балочный холмистый рельеф. Эти холмы разграничены широкими, плоскими, слабо наклонными к востоку и юго-востоку Алханчуртской и Сунженской равнинами. Для северной части республики в целом характерен климат сухих степеней. в экономическом отношении северная часть территории республики более развитая, чем южная. Здесь проживает 90% населения, сосредоточены промышленные предприятия, энергетические и транспортные коммуникации, ирригационные сооружения.



5. Общие положения о кадастровой оценке земель

садоводческих, огороднических и дачных объединений.



5.1. Общие сведения оценки



Непосредственно объектом оценки является садоводческое товарищество "Мичуринец", образованное в 1976 г., расположенное на территории Малгобекского района, 1,5 км к западу от города Малгобек. К садоводческому товариществу подведено электричество, имеется вода. Площадь садоводческого товарищества "Мичуринец" составляет 45 га. Размер одного садового участка - 0,06 га.

Огороднических и дачных объединений на территории Республики Ингушетия нет.

Данные для проведения оценочных работ были взяты из Земельного баланса, составленного Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Малгобекского района Республики Ингушетия на 01.01.2003.

Согласно технологии ГКОЗ СОДО, одним из первых этапов оценочных работ является составление перечня объектов оценки и проведение кластеризации - группирование однотипных объектов оценки по идентичным признакам. При составлении списка объектов оценки было определено, что на территории РИ существует только одно садовое товарищество "Мичуринец". Поэтому работа по кластеризации не проводилась.

Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (далее - Методика) применяется для определения кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществ, садоводческих, огороднических и дачных потребительских кооперативов, садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих партнерств, иных садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Под земельным участком садоводческого объединения понимается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

Под земельным участком огороднического объдинения понимается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).

Под земельным участком дачного объединения, понимается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

Определение кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений (далее - объединений) осуществляется в следующем порядке:

- кластеризация объединений;

- определение удельного показателя кадастровой стоимости земель для каждого объединения;

- определение кадастровой стоимости земельных участков объединений.

Для определения удельных показателей кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений в случаях наличия рыночной стоимости земельных участков объединений, в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, кадастровая стоимость указанных земельных участков устанавливается равной их рыночной стоимости.

Оценка выполнена в соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 июня 2001 г. N 519 (являются обязательными при осуществлении оценочной деятельности на территории России) и Методическими рекомендациями по оценке рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущеста России от 06.03.2002 N 568-р.

Согласно ст. 3 Федерального закона (ФЗ) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации": "...под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей информацией, а на величину цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме."

На дату оценки государственная регистрация права собственности на объект оценки не проведена. Оценка выполнена исходя из допущения о наличии права собственности на объект оценки и отсутствия каких-либо обременений.

Процесс оценки

- Осмотр и идентификация объекта оценки;

- Сбор необходимой информации об объекте оценки;

- Расчет стоимости объекта оценки;

- Обобщение результатов оценки;

- Оформление отчета об оценке.



Допущения и ограничения оценки

1. Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный анализ и данные заключения не содержат полностью или частично предвзятые мнения.

2. в своих действиях мы поступали как независимые исполнители. Размер нашего вознаграждения ни в какой степени не связан с нашими выводами и результатами оценки.

3. в процессе подготовки настоящего отчета оценщик исходил из достоверности информации, предоставленной 3аказчиком.

4. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание права собственности на оцениваемое имущество, достоверность которого резюмируется со слов Заказчика. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

5. Оценщик не производил обмер земельного участка, полагаясь на верность исходной информации, предоставленной заказчиком.

6. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.

7. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

8. Исходные данные, использованные оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.

9. Ни заказчик, ни оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

10. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических, технических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.

11. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости.



5.2. Описание объекта оценки



5.2.1 Сведения об объекте оценки

Сведения об объекте оценки - садоводческое объеденение "Мичуринец" приведены в таблице 2.

Таблица 2.

Сведения о садоводческом

объединении "Мичуринец"





-----T-------------------------------------------------------¬
¦ N  ¦            Характеристика объекта оценки              ¦
¦ п/п¦                                                       ¦
+----+-------------------------------------------------------+
¦ 1. ¦           Информация по земельному участку            ¦
+----+------------------------------T------------------------+
¦ 1.1¦ Рельеф участка               ¦  Ровный                ¦
+----+------------------------------+------------------------+
¦ 2. ¦                     Местоположение                    ¦
+----+------------------------------T------------------------+
¦ 2.1¦ Административный район       ¦  Малгобекский          ¦
+----+------------------------------+------------------------+
¦ 2.2¦ Адрес                        ¦  Республика Ингушетия, ¦
¦    ¦                              ¦  Малгобекский район,   ¦
¦    ¦                              ¦  вблизи г. Малгобек    ¦
+----+------------------------------+------------------------+
¦ 2.3¦ Локальные особенности        ¦                        ¦
¦    ¦ расположения:                ¦ Неудовлетворительная   ¦
¦    ¦ транспортная достижимость    ¦                        ¦
+----+------------------------------+------------------------+
¦ 3. ¦            Имущественные права и ограничения          ¦
+----+-------------------------------------------------------+
¦ 3.1¦ Оценка выполнена исходя из допущения о наличии права  ¦
¦    ¦ собственности на объект оценки                        ¦
+----+-------------------------------------------------------+
¦ 3.2¦ На дату оценки объект оценки обременений не имеет     ¦
L----+--------------------------------------------------------




Примечание: описание объекта оценки выполнено на основании:

- Визуального осмотра;

- Плана земельного участка.



5.2.2. Анализ рынка загородной недвижимости

На сегодняшний день рынок загородной недвижимости в Республике Ингушетия как таковой отсутствует по следующим причинам:

- на территории региона садовый участок являлся подспорьем в пополнении семейного бюджета в период массового дефицита. Развитие рыночной экономики в последние годы полностью исключило дефицит на рынке продуктов питания;

- скачок затрат (стоимость посадочного материала, ядохимикатов, электроэнергии, воды, транспортных услуг) на производство сельскохозяйственной продукции привело к невостребованности к садовым участкам;

- невозможность сохранения урожая.

Обычно садовые участки в возрасте от 5 до 10 лет пользуются устойчивым спросом. Цены земельных участков в этих садоводческих товариществах практически всегда несколько выше средних цен. Это связано с наличием старой устоявшейся инфраструктуры и отсутствием вредных производств и предприятий. Но даже этот фактор не поднимает стоимость оцениваемого земельного участка.



5.3. Анализ наиболее эффективного использования



Для оценки рыночной стоимости объекта оценки необходимо, прежде всего, оценить наиболее эффективное использование.

Наиболее эффективное использование определяется как: наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

Как видно из приведенного выше определения наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

1. Наибольшая вероятность использования.

2. Физическая возможность.

3. Разумная оправданность.

4. Юридическая законность.

5. Финансовая осуществимость.

6. Максимальная доходность.

Несоответствие потенциального варианта использования любому из критериев не позволяет рассматривать его в качестве наиболее эффективного.

Для настоящего объекта оценки определяющим критерием его дальнейшего использования является юридическая законность - разрешенным использованием является использование земельного участка под садовый и огороднический участок.

Заключение о наиболее эффективном использовании



Таким образом, единственным юридически законным, а потому и наиболее эффективным, является использование оцениваемого земельного участка под садоводство и огородничество.



5.4. Подходы к оценке рыночной стоимости и анализ их применимости для оценки настоящих объектов оценки



Существует три подхода к оценке рыночной стоимости:

- затратный;

- сравнительный;

- доходный.

Подходы представляют собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки. Наиболее распространенными методами оценки Рыночной стоимости являются:

- Метод сравнения продаж;

- Метод дисконтированного наличного потока (капитализированного дохода);

- Затратный метод.



5.4.1. Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на принципе замещения, который гласит, что типичный инвестор или покупатель не заплатит за садовый участок больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение на рынке аналогичного имущества с такой же полезностью

.

Основные этапы процедуры оценки сравнительным подходом:

1. Выявление цен сделок или цен предложения вторичного рынка имущества, аналогичного с оцениваемым.

2. Изучение рынка, выделение сегментов, к которым относится оцениваемое имущество.

3. Окончательный отбор по каждой позиции имущества 3 - 5 объектов-аналогов, сопоставимых с оцениваемым.

4. Приведение характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого имущества путем внесения поправок на время продажи, износ, местоположение, физические характеристики, уровень доходности.

5. Анализ приведенных (скорректированных) цен аналогов и итоговое заключение о рыночной стоимости.



5.4.2. Доходный подход

В рамках доходного подхода используются Метод дисконтированного наличного потока при условии неравномерности распределения во времени денежных притоков и оттоков, связанных с объектом оценки, или Метод капитализированного дохода при условии равномерного распределения во времени денежных притоков и оттоков.

Методы дисконтированного наличного потока (капитализированного дохода) основываются на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает садовый участок в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость садового участка может быть определена как текущая стоимость будущих доходов, проистекающих из факта владения данным садовым участком.



Основные этапы процедуры оценки Методом капитализированного дохода

1. Оценка потенциального налогового дохода на основе анализа ставок арендной платы. Потенциальный валовой доход - доход, который можно получить от садового участка при его 100% использовании без учета потерь и расходов.

2. Оценка потерь от недозагруженности и неуплат, определение действительного (эффективного) валового дохода. Действительный (эффективный) валовой доход - потенциальный валовой доход за вычетом скидки на недоиспользование садового участка.

3. Расчет величины операционных издержек по эксплуатации оцениваемого садового участка. Данный расчет основывается на анализе фактических издержек по их содержанию и/или типичных издержках на данном рынке.

4. Определение величины чистого операционного дохода от объекта. Чистый операционный доход - действительный валовой доход за вычетом операционных расходов.

5. Определение величины коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации - коэффициент, используемый для перевода будущих доходов в стоимость объекта оценки.

6. Определение рыночной стоимости актива путем деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.



Основные этапы процедуры оценки Методом дисконтированного наличного потока для целей настоящей оценки:

1. Определение величины затрат на производство с/х продукции;

2. Выбор периода расчета (год);

3. Определение временной структуры затрат на производство с/х продукции;

4. Определение горизонта - количества периодов расчета;

5. Оценка потенциального валового дохода для каждого периода расчета.

Потенциальный валовой доход - это доход при 100% использовании объекта оценки без учета потерь и расходов.

6. Оценка действительного (эффективного) валового дохода для каждого периода расчета.

Действительный валовой доход - это потенциальный валовой доход за минусом потерь от недоиспользования.

7. Расчет величины операционных издержек по эксплуатации оцениваемого садового участка.

8. Определение величины чистого операционного дохода для каждого периода расчета.

Чистый операционный доход - действительный валовой доход за вычетом операционных расходов.

9. Определение величины ставки дисконтирования (отдачи на капитал).

Ставка дисконтирования - процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых будущих денежных потоков к текущей стоимости.

10. Расчет величины реверсии.

Реверсия - возврат капитала в конце горизонта расчета; определяется как наиболее вероятная цена продажи садового участка в конце горизонта расчета.

11. Расчет рыночной стоимости садового участка по формуле:



            _n   CFj         RV
            \  ______      _______           (1),
        MV= /      j    +       n
            - (1+i)        (1+i)
           j=1


где: MV - рыночная стоимость;
CFj - денежный поток j-го периода;
i - ставка дисконтирования (отдачи на капитал);
N - горизонт расчета;
RV - реверсия.


5.4.3. Затратный подход

Затратный подход основан на принципе замещения, который гласит, что типичный инвестор или покупатель не заплатит за акции больше суммы затрат на воспроизводство актива аналогичной полезности.



Основные этапы процедуры оценки Затратным подходом

1. Определение меры издержек, необходимых для получения имущественных прав на садовый участок.

2. Определение суммы затрат на межевое дело, постановку на кадастровый учет, регистрация права собственности.

3. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем сложения издержек на получение имущественных прав на садовый участок и суммы затрат, связанных с ним.



5.4.4. Применимость описанных методов оценки для целей настоящей оценки

При применении метода сравнения продаж стоимость садового участка определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Данный метод основан на принципе замещения, согласно которому рыночная стоимость садового участка, как правило, не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности. На этапе сбора исходной информации не удалось найти данные о сделках купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым. Причиной стали неразвитость рынка и отсутствие данных об условиях продажи и реальной продажной цене объекта.

В рамках доходного подхода отсутствует возможность расчета дохода, приносимого садовым участком, т.к. отсутствует рынок коммерческой аренды аналогичных садовых участков, а существующие улучшения садового участка не приносят доход.

Заключение. в результате проведенных исследований мы пришли к выводу, что для расчета рыночной стоимости данного объекта оценки наиболее эффективен затратный подход, как совокупность методов оценки, основанных на определение затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, для оценки садовых участков.



6. Расчет рыночной стоимости земельного участка



Базовая формула расчета рыночной стоимости затратным подходом для целей настоящей оценки имеет следующий вид:

                 MV=LV+RV+V                        (2),
                                   улучшений
где:
     MV - рыночная стоимость садового участка;
     LV - стоимость приобретения права на садовый участок (руб.);
     RV - стоимость издержек, связанных с формированием садового
         участка (руб.);
     V           - стоимость улучшений (руб.)
      улучшений


6.1. Определение стоимости издержек, связанных с формированием

садового участка



Стоимость работ, связанных с формированием садового участка, определена Сборником цен и общественно необходимых затрат труда на изготовление проектной и изыскательской продукции землеустройства, земельного кадастра и мониторинга земель (ОНЗТ),М., 1996 г.

Землеустроительные работы по формированию документов на право пользования землей включают в себя:

- Подготовка землеустроительного дела по отводу земель - сборник ОНЗТ-96 г.,табл. 74;

- Составление и вычерчивание плана границ землепользования - ОНЗТ- 96 г., табл. 75;

- Вычисление общих площадей - ОНЗТ-96 г., табл. 35;

- Описание и согласование границ - ОНЗТ-96 г., табл. 77;

- Расчет сметы на проделанную работу - ОНЗТ-96 г., табл. 153.

В Малгобекском районе по межеванию земель и составлению землеустроительных дел выполняют как юридические, так и физические лица. Средняя стоимость услуг составляет - 1800 рублей.



6.2. Определение приобретения права на садовый участок



Стоимость приобретения права на садовый участок определена Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". в Малгобекском районе стоимость регистрации права собственности на земельный участок равняется 300 рублей.



6.3. Стоимость улучшений



Географическое положение района предоставляет широкие возможности для развития садоводства и овощеводства. Для плодовых и овощных культур в данной зоне сложились хоорошие природно-климатические условия - прежде всего, за счет повышенной фотоактивной радиации, низкой влажности воздуха в период активного роста, длительного безморозного периода. Комплекс этих условий обуславливает долговечность многолетних насаждений.

При проведении визуального осмотра садового участка нами были обнаружены следующие виды улучшений:

ограждение земельного участка;

многолетние насаждения;

хозяйственные постройки.

На небольшом количестве садоводческих участков имелись капитальные строения - наличие таких участков не является определяющим в стоимости земельных участков в данном садоводческом товариществе.

Ограждение земельного участка. в основном, ограждение садовых участков представляет собой металлические или бетонные столбики, обтянутые металлической сеткой - рабица. Стоимость такого ограждения составляет - 2650 рублей.

Многолетние насаждения. Если посчитать количество саженцев среднесильного подвоя при формуле посадки 5 х 5, на садоводческий участок площадью 0,06 га необходимо 24 саженца. Стоимость одного саженца составляет 80 рублей. Общая стоимость посадочного материала - 1920 рублей. При закладке сада необходимо провести ряд агротехнических приемов: расчистка участка, подготовка почвы, посадка деревьев, первичная обработка - работы, которые невозможно оценить в денежном выражении.

Хозяйственные постройки. Представляют собой деревянные сооружений площадью 6 м2. Стоимость таких сооружении достигает - 1000 рублей.

V =2650+1920+1000=5570 руб.

улучшений



6.4. Итоговое заключение по оценке Затратным подходом



Итоговое заключение по оценке Затратным подходом приведено в таблице 3.



Таблица 3.

Рыночная стоимость садового участка в

садовом объеденении "Мичуренец"





-----T---------T-------------T---------------T----------------------------------------------T----------¬
¦ N  ¦ Объект  ¦ Стоимость   ¦ Стоимость     ¦ Стоимость улучшений, (руб.)                  ¦ Рыночная ¦
¦ п/п¦ оценки  ¦ приобретения¦ издержек,     +------T---------------------------------------+ стоимость¦
¦    ¦         ¦ прав на     ¦ связанных с   ¦      ¦  в том числе                          ¦ (руб.)<*>¦
¦    ¦         ¦ садовый     ¦ формированием ¦ Всего+-----------T------------T--------------+          ¦
¦    ¦         ¦ участок     ¦ садового      ¦      ¦ ограждение¦ многолетние¦ хозяйственные¦          ¦
¦    ¦         ¦ (руб.)      ¦ участка (руб.)¦      ¦ земельного¦ насаждения ¦ постройки    ¦          ¦
¦    ¦         ¦             ¦               ¦      ¦ участка   ¦            ¦              ¦          ¦
+----+---------+-------------+---------------+------+-----------+------------+--------------+----------+
¦ 1. ¦ Садовый ¦    300      ¦    1800       ¦ 5570 ¦   2650    ¦    1920    ¦    1000      ¦   7670   ¦
¦    ¦ участок ¦             ¦               ¦      ¦           ¦            ¦              ¦          ¦
L----+---------+-------------+---------------+------+-----------+------------+--------------+-----------


________________________________

<*> Расчет произведен по формуле (2)



Итоговое значение рыночной стоимости принимается равным:

МV=300+1800+5570=7670 руб.



6.5. Определение удельного показателя кадастровой стоимости

земель садоводческих, огороднических и дачных объединений

Исходя из положения, что для определения удельных показателей кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений в случаях наличия рыночной стоимости земельных участков объединений, в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, кадастровая стоимость указанных земельных участков устанавливается равной их рыночной стоимости.

Расчет кадастровой стоимости садоводческого объединения приведен в Таблице 4.



Таблица 4.

Расчет кадастровой стоимости

садоводческого объединения



-----T---------------T----------T----------------------------T---------------------------------------T----------------T----------------T--------------T------------T------------T-----------------¬
¦ N  ¦               ¦          ¦         Стоимость          ¦ Стоимость улучшений, руб.             ¦ Площадь        ¦ Площадь под    ¦ Площадь под  ¦ Площадь    ¦ Количество ¦ Кадастровая     ¦
¦ п/п¦               ¦          ¦       издержек, руб.       ¦                                       ¦ садоводческого ¦ землями общего ¦ садовыми     ¦ одного     ¦ садовых    ¦ стоимость       ¦
¦    ¦               ¦ Рыночная +-------------T--------------+-----------T------------T--------------+ объединения, га¦ пользования, га¦ участками, га¦ садового   ¦ участков в ¦ (гр.3 х гр.10), ¦
¦    ¦ Наименование  ¦   цена   ¦ стоимость   ¦ стоимость    ¦ ограждение¦ многолетние¦ хозяйственные¦                ¦                ¦              ¦ участка, га¦ садоводчес-¦   руб.          ¦
¦    ¦ садоводческого¦ садового ¦ приобретения¦ издержек,    ¦ земельного¦ насаждения ¦ постройки    ¦                ¦                ¦              ¦            ¦ ком объеди-¦                 ¦
¦    ¦ товарищества  ¦ участка, ¦ права       ¦ связанных с  ¦ участка   ¦            ¦              ¦                ¦                ¦              ¦            ¦ нении      ¦                 ¦
¦    ¦               ¦   руб.   ¦             ¦ формированием¦           ¦            ¦              ¦                ¦                ¦              ¦            ¦ (гр.6:гр.9)¦                 ¦
+----+---------------+----------+-------------+--------------+-----------+------------+--------------+----------------+----------------+--------------+------------+------------+-----------------+
¦ I  ¦      2        ¦    3     ¦      4      ¦      5       ¦     6     ¦      7     ¦       8      ¦        9       ¦       10       ¦      11      ¦     12     ¦     13     ¦        14       ¦
+----+---------------+----------+-------------+--------------+-----------+------------+--------------+----------------+----------------+--------------+------------+------------+-----------------+
¦ 1  ¦ "Мичуринец"   ¦  7670    ¦     300     ¦   1800       ¦   2650    ¦    1920    ¦    1000      ¦       45       ¦        9       ¦      36      ¦     0,06   ¦     750    ¦      5752500    ¦
¦    ¦               ¦          ¦             ¦              ¦           ¦            ¦              ¦                ¦                ¦              ¦            ¦            ¦                 ¦
L----+---------------+----------+-------------+--------------+-----------+------------+--------------+----------------+----------------+--------------+------------+------------+------------------


Кадастровая стоимость садоводческого объединения "Мичуринец", площадью 45 га, равна 5752500 (пять миллионов семьсот пятьдесят две тысячи пятьсот) рублей.











Приложение 1.

Схема расположения

садоводческого объединения











Региональное законодательство Следующий региональный документ,  правовая интернет библиотека







Разное

Новости


Рейтинг@Mail.ru